¿Te has planteado alguna vez vender tu casa pero seguir viviendo en ella toda la vida? Suena raro, ¿verdad? Pues eso es precisamente lo que te permite la venta de la nuda propiedad. Una opción cada vez más habitual en Salamanca, sobre todo entre personas mayores que quieren mejorar su calidad de vida sin dejar su hogar.
Sí, lo sé, puede ser que si es la primera vez que lees sobre esto te resulte algo raro o extraño. Tranquilo, es algo normal y te puedo decir que en mi trayectoria como agente inmobiliario me he vuelto un experto en la venta de la nuda propiedad en Salamanca y en este artículo te voy a explicar con palabras claras qué es la nuda propiedad, cómo funciona, qué impuestos hay que tener en cuenta y qué beneficios puede tener para ti o para algún familiar.
🏡 ¿Qué es la nuda propiedad?
Cualquier propiedad tiene dos derechos reales sobre la misma:
- El usufructo: el derecho de disfrutarla, como por ejemplo el derecho a vivir en ella o tener unos rendimientos económicos sobre la misma (por ejemplo alquilarla)
- La nuda propiedad: el derecho de ser el dueño, pero sin poder disfrutarla o usarla mientras haya un usufructuario (o más de uno)
Pues bien, vender la nuda propiedad significa que cedes la propiedad de tu casa a otra persona, pero sigues viviendo en ella (o alquilándola). Tú conservas el usufructo hasta que fallezcas o renuncies a él.
Te pongo un ejemplo, porque esto es más habitual de lo que piensas. Estás casado y tienes hijos. Tu cónyuge fallece y de la vivienda que compartíais tu heredarás el usufructo de la vivienda y tus hijos la nuda propiedad de la misma (si estás casado en gananciales y compraste la vivienda con tu cónyuge, seguirás teniendo el 50% de la Nuda Propiedad por la disolución de la sociedad de gananciales al fallecimiento de tu cónyuge). Esta es la herencia típica. Tus hijos heredan la nuda propiedad pero no pueden echarte o quitarte los derechos de disfrute sobre tu casa.
✅ ¿Por qué podría interesarte vender la nuda propiedad?
Es una opción muy interesante si:
- Eres mayor y no quieres irte de tu casa.
- Necesitas liquidez para mejorar tu día a día, ayudar a tus hijos, darte un capricho o pagar una residencia más adelante.
- No quieres dejar una herencia complicada o costosa a tus familiares.
- Quieres planificar tu patrimonio con tranquilidad.
En resumen: vendes tu casa, pero sigues usándola como hasta ahora. Y sin que nadie pueda echarte de la misma.
Te cuento un par de casos en los que hemos intervenido recientemente.
- Señora con nivel avanzado de alzheimer. Los hijos no cuentan con patrimonio ni el dinero necesario para llevarla a una residencia especializada. En vez de vender la vivienda al completo han decidido realizar la venta de nuda propiedad y con ese dinero pagar cuidadores a su madre para que la atiendan en casa y siga viviendo allí hasta su fallecimiento.
- Dos hermanos que no tienen descendencia y que, debido a fallecimiento de hermanos anteriores han tenido que pagar mucho dinero por los impuestos en la herencia y perder patrimonio que tenían para poder hacer frente al pago de los mismos. Deciden vender la nuda propiedad de una vivienda que conservan para protegerse entre ellos ante el posible fallecimiento del otro y tener los fondos suficientes cuando el que no fallezca tenga que afrontar la nueva herencia.
💰 ¿Por cuánto se puede vender la Nuda Propiedad?
El valor de venta no es el mismo que si vendieras la vivienda completa. Se descuenta el valor del usufructo, que depende de tu edad (cuantos más años de esperanza de vida tengas, menos paga el comprador porque tardará más en usar o disfrutar de los rendimientos de la vivienda).
Te cuento cómo realizamos nosotros los cálculos para poder valorar una nuda propiedad.
1. Sacamos el valor de mercado actual de la venta de la vivienda al completo.
2. Calculamos con la edad del vendedor y la esperanza de vida media los meses aproximados que puede tardar el nudo propietario en poder disfrutar de la vivienda.
3. Calculamos precio de alquiler de la vivienda.
4. Restamos del valor total de mercado el valor del alquiler que no podrá percibir el nudo propietario.
Realmente la cuenta lógica de una transacción de este tipo se debe basar en ese rendimiento que pierde una parte y gana la otra a su favor. O explicándolo de otra forma, es como si el vendedor de alguna forma le adelantara en el precio de compra el alquiler.
Por supuesto siempre existe un riesgo de ganancia o de pérdida a alguna de las partes (por ejemplo si se supera en mucho la esperanza de vida del nudo propietario o, al revés, fallece bastante antes de la edad calculada.
No te preocupes en este punto. Si estás planteando la venta de la Nuda Propiedad en Salamanca de tu casa, contáctame y te haré una valoración gratuita y sin compromiso de la misma.
Te quiero explicar en este punto que el usufructo tiene un valor real y fiscal, que no tiene mucho que ver con el mercado, pero debes saberlo.
El valor de un usufructo se calcula de la siguiente forma. Se toma como referencia el número 89. El mínimo valor que tiene un usufructo es del 10% del pleno dominio y se resta a 89 la edad del titular del usufructo.
Ejemplos:
Tienes 80 años - el valor del usufructo es del 10% del valor del pleno dominio.
Tienes 70 años - el valor del usufructo es del 19% del valor del pleno domino.
🧾 Impuestos al vender la nuda propiedad en Salamanca
1. IRPF
Tendrás que tributar por la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta, como en cualquier venta. Pero si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por esa ganancia.
2. Plusvalía municipal
La paga quien vende. Es decir, tú. El Ayuntamiento de Salamanca te calculará el importe según el tiempo que hayas tenido el inmueble y el valor catastral del suelo.
3. Gastos de notaría
En Salamanca, normalmente los gastos de Notaría se realizan según marca el Código Civil (una parte al comprador y otra al vendedor) pero se puede pactar de otra forma.
⚖️ ¿Qué obligaciones tiene el nudo propietario?
El comprador (nudo propietario) no puede usar la vivienda mientras tú sigas con el usufructo. Tampoco puede venderla libremente, pero sí tiene obligaciones, como:
- Pagar los gastos extraordinarios de grandes reformas en la comunidad (ascensores, tejado, etc)
- Respetar el usufructo mientras viva el usufructuario o se lo ceda.
- No puede hacer reformas sin tu consentimiento ni entrar en la vivienda cuando quiera, por supuesto.
El nudo propietario puede, si lo desea y no se pactara lo contrario, vender su nuda propiedad a un tercero.
⚖️ ¿Qué obligaciones tiene el usufructuario?
- Pagar la comunidad y los gastos extraordinarios de mantenimiento común de la misma.
- Pagar los gastos de suministros.
- Pagar impuestos municipales como IBI o recibo de basuras.
El usufructuario puede vivir o alquilar la vivienda pero no vender la casa. Lo normal es que se haga constar que el usufructuario se obliga a cuidarla y mantener la vivienda.
👥 ¿Qué tipo de comprador busca una nuda propiedad?
Este tipo de operaciones interesan a inversores que:
- No tienen prisa por usar la vivienda.
- Tienen un dinero, piensan un plan a futuro (jubilación o similar) y no tendrían suficiente dinero para comprar un pleno dominio de una vivienda así actualmente.
- Buscan invertir a medio o largo plazo con seguridad.
En Salamanca disponemos de inversores particulares que buscan este tipo de operaciones. Desde Arias Martín Inmobiliaria en Salamanca podemos ayudarte a encontrar el perfil ideal para ti. Nuestra preferencia es tu tranquilidad y seguridad, por lo que siempre intentamos que las partes se conozcan, que existan intereses comunes y que ambas partes se queden tranquilas con la buena fe del otro.
📌 ¿Qué beneficios tiene vender la nuda propiedad?
💶 Obtienes liquidez sin renunciar a tu vivienda.
🏡 Sigues viviendo en tu casa con total tranquilidad.
🧘♂️ Ganas paz mental sabiendo que todo está resuelto.
👨👩👧👦 Puedes planificar mejor tu herencia o ayudar económicamente a tus hijos.
📉 Reduces tus cargas fiscales si cumples los requisitos.
📞 ¿Te gustaría saber cuánto podrías obtener por la nuda propiedad de tu casa?
En Arias Martín Inmobiliaria en Salamanca llevamos años asesorando operaciones de este tipo en Salamanca. Sabemos cómo ayudarte a que vendas con seguridad, transparencia y siempre respetando tus derechos.
💬 Contáctame en el 923 043 100 y hablamos sin compromiso o si lo prefieres, pásate por nuestra oficina en la Calle Condes de Crespo Rascón, 2.